I valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) sono tabelle di prezzi al metro quadro pubblicate dall’Agenzia delle Entrate per ogni Comune italiano, suddivise per zona e tipologia di immobile. Sono uno strumento gratuito e ufficiale per:
- Stimare il valore di un immobile prima di comprarlo o venderlo
- Verificare se un’asta giudiziaria ha un prezzo base ragionevole
- Capire i valori medi di affitto e compravendita di una zona
- Avere un riferimento neutrale in trattative immobiliari
Questa guida ti spiega come usarli correttamente — perché un uso ingenuo può portare a conclusioni sbagliate.
Cosa sono esattamente i valori OMI
I valori OMI rappresentano fasce di prezzo (€/mq) minime e massime osservate nelle compravendite e locazioni del semestre precedente alla pubblicazione, classificate per:
- Comune
- Zona OMI (suddivisione interna del Comune in fasce omogenee per valore)
- Tipologia (Abitazioni civili, Ville, Box, Negozi, Uffici, Capannoni…)
- Stato di conservazione (Ottimo, Normale, Scadente)
Sono pubblicati due volte all’anno (semestrali) sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
Come consultarli
Gratuitamente sul GeoPOI dell’Agenzia delle Entrate:
- Vai su wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/
- Cerca per Provincia + Comune
- Naviga sulla mappa per identificare la zona OMI (B1, C2, etc.) di interesse
- Apri la scheda della zona → vedi i valori per ogni tipologia
In alternativa, su /catasto/ abbiamo aggregato i valori OMI per principali Comuni italiani con interfaccia più navigabile.
Le zone OMI e perché contano
Ogni Comune è suddiviso in zone OMI:
- B1, B2, B3…: Centrale (centro storico)
- C1, C2, C3…: Semicentrale (anello attorno al centro)
- D1, D2, D3…: Periferica
- E1, E2, E3…: Suburbana
- R1, R2…: Rurale
I valori variano fortemente tra zone diverse dello stesso Comune. A Milano, ad esempio, la zona Brera (B1) ha valori 3-5 volte superiori a una zona periferica suburbana. Identificare correttamente la zona è il primo passo per una stima sensata.
Come fare una stima OMI corretta
Passo 1: Misura la superficie commerciale dell’immobile, non quella netta interna. La superficie commerciale include:
- 100% della superficie netta abitabile
- 30% di balconi e terrazzi
- 20-50% di cantine, soffitte, garage (a seconda dell’utilizzabilità)
- Spazi accessori esclusivi
Indicativamente, un appartamento con 80 mq netti calpestabili ha una superficie commerciale di circa 90-100 mq.
Passo 2: Identifica la zona OMI dell’immobile sulla mappa.
Passo 3: Identifica la tipologia corretta (es. “Abitazioni civili” o “Abitazioni signorili” — non sempre coincidono con la categoria catastale).
Passo 4: Identifica lo stato di conservazione:
- Ottimo: ristrutturato di recente, finiture di pregio
- Normale: condizioni ordinarie senza interventi rilevanti recenti
- Scadente: necessita ristrutturazione
Passo 5: Moltiplica la superficie commerciale × valore €/mq della fascia individuata.
Passo 6: Ottieni una fascia di valore minima/massima, non un numero unico.
Esempio concreto
Appartamento 90 mq commerciali, zona D2 di Bologna, “Abitazioni civili”, stato normale.
Supponiamo valori OMI: minimo 2.100 €/mq, massimo 2.700 €/mq.
Stima: 189.000 € — 243.000 €.
Il prezzo “corretto” cadrà in questa forchetta in funzione di fattori specifici (piano, esposizione, stato delle parti comuni, vicinanza a servizi, etc.).
Quando i valori OMI NON bastano
I valori OMI sono medi statistici del semestre precedente. Non considerano:
- Specificità dell’immobile: piano, vista, esposizione, terrazza, garage doppio
- Stato del condominio: spese straordinarie deliberate, problemi strutturali, ascensore mancante
- Trend di breve periodo: zone in forte crescita (es. nuova metro in costruzione) o calo (es. svalutazione post-evento)
- Asset particolari: case di pregio, attici, immobili storici vincolati
- Aste giudiziarie: i valori OMI sono il valore di mercato libero, le aste hanno tipicamente sconti del 30-50%
Per asset particolari serve sempre una perizia di un tecnico (geometra, ingegnere, architetto).
Uso fiscale dei valori OMI
I valori OMI sono utilizzati anche dal Fisco per:
- Verifiche su compravendite dichiarate a prezzi anomali (sotto i valori OMI minimi → possibile contestazione)
- Calcoli IMU/TASI in alcune categorie
- Determinazione plusvalenze in caso di vendita di un immobile diverso dall’abitazione principale entro 5 anni
L’Agenzia delle Entrate non può accertare automaticamente in base ai valori OMI: deve verificare caso per caso. Ma un prezzo dichiarato molto sotto il minimo OMI fa scattare controlli.
Confronto OMI vs altri prezzi pubblicati
Esistono diverse fonti di prezzi immobiliari:
- OMI Agenzia Entrate: medie storiche del semestre precedente, gratis, ufficiali. Ideali per riferimento neutrale e fiscale.
- Portali immobiliari (Immobiliare.it, Idealista, Casa.it): prezzi richiesti dai venditori, non prezzi di vendita effettivi. Sovrastimano del 10-25%.
- Borsino Immobiliare: pubblica per alcune città, dati di mercato professionali. Più aggiornati ma a pagamento.
- CrIF Real Estate: dati professionali a pagamento, alta granularità.
- ISTAT Indici prezzi delle abitazioni: indici nazionali e per macro-area, utili per trend ma non per stime puntuali.
Per trattative reali, combinare OMI + portali + visita immobile + parere agente è la strategia più equilibrata.
OMI per le aste giudiziarie
Nelle aste giudiziarie il valore base d’asta tipicamente è inferiore al valore OMI di mercato del 30-50%. Su /aste/ abbiamo raccolto le aste attive e — dove possibile — calcolato il delta vs valore OMI della zona, per aiutare a identificare le occasioni reali rispetto a quelle “apparenti”.
Ricorda: una casa in asta ha sempre un rischio aggiuntivo (occupazione, vizi nascosti, spese straordinarie) che giustifica uno sconto rispetto ai valori OMI di mercato libero.
Limiti e aggiornamento dei valori
I valori OMI sono rilevati con ritardo: il valore pubblicato a maggio 2026 si riferisce al secondo semestre 2025. In mercati molto volatili (Milano post-2020, Bolzano post-COVID) il delta tra OMI e valori reali può essere significativo.
Verifica sempre la data di rilevazione indicata nella scheda OMI prima di basare decisioni importanti su quei valori.