Tasse prima casa vs seconda casa 2026
Le imposte di acquisto di un immobile in Italia variano significativamente in base a tre fattori: tipo di immobile (prima/seconda casa), categoria catastale, venditore (privato/impresa).
Prima casa da privato
Regime "prezzo-valore" (DPR 131/1986 art. 51 c. 2-bis):
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110)
- Imposta ipotecaria: € 50 fissa
- Imposta catastale: € 50 fissa
Esempio: rendita € 850 → valore catastale = 850 × 1,05 × 110 = € 98.175 → registro 2% = € 1.964 + € 100 fisse = € 2.064 totali.
Prima casa da impresa
- IVA: 4% sul prezzo dichiarato
- Imposte fisse: € 200 ciascuna (registro, ipotecaria, catastale) = € 600
Esempio: prezzo € 250.000 → IVA 4% = € 10.000 + € 600 fisse = € 10.600 totali.
Seconda casa da privato
- Imposta di registro: 9% sul valore catastale (rendita × 1,05 × 120)
- Ipotecaria: € 50 fissa
- Catastale: € 50 fissa
Esempio: rendita € 850 → valore catastale = 850 × 1,05 × 120 = € 107.100 → registro 9% = € 9.639 + € 100 = € 9.739 totali.
Seconda casa da impresa
- IVA: 10% (oppure 22% se cat. A/1, A/8, A/9 di lusso)
- Imposte fisse: € 200 × 3 = € 600
Requisiti agevolazioni prima casa
Per beneficiare delle agevolazioni "prima casa":
- L'immobile NON deve essere in cat. A/1, A/8 o A/9 (lusso)
- L'acquirente non deve possedere altri immobili nello stesso Comune (con esenzione su quote)
- L'acquirente non deve aver già fruito delle agevolazioni prima casa, salvo vendita entro 1 anno
- Trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi
Decadenza agevolazioni
Si perdono se: vendita entro 5 anni senza riacquisto entro 1 anno, mancato trasferimento residenza, dichiarazioni mendaci. Conseguenze: ricalcolo a aliquota piena (9%) + sanzione 30% + interessi.
Costi accessori
Oltre alle tasse di legge:
- Notaio: € 2.000-4.000 (varia per importo e complessità)
- Agenzia immobiliare: 3-4% del prezzo + IVA (pagata sia da acquirente sia da venditore in genere)
- Perizia: € 200-500 (richiesta per mutuo)
- Spese istruttoria mutuo: 0,5-1% dell'importo
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