Superficie commerciale vs utile vs calpestabile
Conoscere la differenza tra le diverse superfici di un immobile è cruciale per acquisto, vendita, ristrutturazione e conformità urbanistica.
Superficie utile (SU)
È la superficie del pavimento dei locali abitabili, escluse le murature e i tramezzi. Si misura "al netto delle pareti".
Superficie lorda (SL)
Comprende anche lo spessore delle murature e dei tramezzi. SL = SU + 8-12% (a seconda dello spessore murario).
Superficie calpestabile
È la SU effettivamente utilizzabile (solitamente coincide con SU). A volte esclude le aree con altezza inferiore a 1,5 m (sottotetti).
Superficie commerciale (SC)
È quella usata nella vendita e nelle quotazioni OMI. Comprende SU + parte delle pertinenze (con coefficienti di omogeneizzazione):
| Voce | % sulla SC |
|---|---|
| Superficie utile principale | 100% |
| Murature e tramezzi (interni) | 10% |
| Murature perimetrali | 50% se affaccio interno, 100% se affaccio esterno |
| Balconi e logge coperte | 30% |
| Logge scoperte | 30% |
| Terrazze coperte | 50% |
| Terrazze scoperte fino 25 mq | 30% |
| Terrazze scoperte oltre 25 mq | 10% |
| Cantine | 15-25% |
| Soffitte praticabili | 50% |
| Box auto, posti auto | 30-50% |
| Giardini esclusivi | 10-15% |
Esempio di calcolo
Appartamento con 80 mq SU + balcone 8 mq + cantina 12 mq + box 16 mq.
- SU: 80
- Balcone (30%): 8 × 0,30 = 2,4
- Cantina (20%): 12 × 0,20 = 2,4
- Box (40%): 16 × 0,40 = 6,4
- SC totale: 80 + 2,4 + 2,4 + 6,4 = 91,2 mq
Superficie catastale
È diversa dalle precedenti. È quella indicata sulla visura catastale e usata per il calcolo della rendita. Si calcola con la stessa logica della SC ma con coefficienti specifici della normativa catastale (DPR 138/1998).
Quando si usa cosa
- SU: per progettazione, ristrutturazione, calcolo costi
- SC: per vendita, quotazioni OMI, perizie immobiliari
- SL: per dichiarazioni urbanistiche
- Superficie catastale: solo per fisco (rendita, IMU)