Conformità catastale e urbanistica
Per atti di compravendita immobiliare la legge richiede la "doppia conformità": catastale e urbanistica. Senza, l'atto è nullo.
Conformità catastale
La planimetria catastale depositata in catasto deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile. Eventuali modifiche (spostamento muri, creazione locali, ampliamenti) effettuate dopo l'ultimo aggiornamento devono essere regolarizzate con una variazione catastale (DOCFA) a cura di un tecnico abilitato.
Dal 2010 (legge 122/2010) il notaio è obbligato a verificare la conformità catastale dichiarata dal venditore. La dichiarazione mendace comporta nullità dell'atto e responsabilità penale.
Conformità urbanistica
L'immobile deve essere conforme ai titoli edilizi rilasciati dal Comune (concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA, CILA). Eventuali interventi successivi senza titolo (abusi edilizi) compromettono la conformità.
Casi tipici di non conformità
- Apertura/chiusura di porte e finestre non comunicata
- Spostamento di muri divisori interni
- Creazione di soppalchi non sanati
- Verande chiuse non autorizzate
- Ampliamenti volumetrici (anche piccoli)
- Cambio di destinazione d'uso (es. da garage a abitabile)
Come verificare prima dell'acquisto
Tre controlli incrociati:
- Visura catastale + planimetria: confronto con stato attuale
- Concessioni edilizie presso l'Ufficio Tecnico comunale
- Sopralluogo tecnico con geometra di fiducia per identificare difformità
Come regolarizzare
Per conformità catastale: variazione DOCFA (€ 100-300 onorario tecnico).
Per conformità urbanistica: dipende dall'abuso. Se sanabile (in regime di "lieve difformità" o sanatoria edilizia legge 47/85, 724/94, 326/03), si presenta SCIA in sanatoria con pagamento sanzione + oneri concessori. Se non sanabile, l'immobile resta non commerciabile o richiede demolizione.
Costi della regolarizzazione
- Tecnico abilitato: € 500-2.500 in base alla complessità
- Diritti catastali e oneri Comune: € 200-1.000+
- Sanzione amministrativa per abusi: variabile (può essere significativa per ampliamenti rilevanti)
Cosa fare se hai dubbi
Prima di firmare il preliminare di vendita, fai sempre verificare la conformità da un tecnico di fiducia. La spesa di € 200-500 per una verifica preliminare può evitare problemi enormi in fase di rogito o in caso di future ristrutturazioni/vendite.